융자낀 빌라구입시

출처 : http://blog.daum.net/lesjjang/18334702

1. 먼저 해당빌라의 토지건물 등기부등본을 떼어 채권채무관계를 확인하시기 바랍니다.     또한, 인근 부동산중개업소 등에 발품팔아 그 빌라의 문제여부를 확인하시기 바랍니다.   2. 빌라구입은, 해당 토지건물을 담보로 하는 것이므로 개인의 신용정보는    크게 중요하지 않을것 같습니다.   3. 또한, 만일 구입을 희망하여 거래시에는 반드시 법무사, 중개사를 통하도록 하셔야    만약의 사고를 방지할 수 있습니다.    * 계약시, 중개사사무실에서 해당 중개대상물에 대한 권리분석을 한 서류를 설명해주며,      1억원까지 사고보상한다는 공제증서를 줍니다.    * 법무사에 의뢰시 잔금지급과 동시에 등기신청을 하게되므로       미리 준비했다가 이렇게 하는게 좋겠지요.  --------------------------------------------------------------------------------------

 

 급매매가 1억2천 융자 7천여만원 빌라, 전세 4천으로 들어가도 안전할까요

 

빌라의 경우에는 급매매가 많은 편입니다.  왜냐면 빌라의 경우에는 아파트와 달리 부대시설이나 주차시설 및 도로 등의 문제로 매매가 잘 이루어지지 않습니다.  물론 가격도 많이 오르는 편이 아니고요.

 

일단 급매매가가 1억2천만원이라면 정상매매가를 1억 4천만원에 잡고 생각해보죠... 그렇더라도 경매 등이 실행되면 1억 정도 내외에서 낙찰가가 결정되겠죠.

그러면, 융자가 7천만원이라면 근저당 설정금액금액은 130%인 9천1백만원이 설정되어 있겠네요.  그러면 우선 서울이라면 먼저 소액임차보증금 우선변제금액으로

질문하신 분이 1,600만원 그리고 나머지 8,400만원은 은행이 가져 가겠네요.

그러면 나머지 2,400만원이 문제가 되겠네요.  만약 위에서 은행의 근저당 설정금액이 7천만원이라면 1,400만원 더 회수할 수 있겠네요... 그래도 1,000만원이 문제네요...

그리고, 현재의 건물주와 계약을 하시는 편이 더 안전한데 왜 아직 소유권이 넘어가지 않은 사람과 계약을 하셨죠.  주택임대차는 집의 매매가 이루어져도 다음 집주인게 승계되거든요.  그래서 현재 주인과 계약하고 그 계약서 가지고 있으면 되거든요...  그리고, 나중에 집주인이 바뀌면 특약사항하고 집주인 변경 사항을 계약서 이면이나 빈 공간에 적고 날인 받아두면 되죠...(일단 계약 하셨다니 그 부분은 더 이상 논의하지 않고요...)

 

1) 질문하신 분처럼 본인명의나 가족 명의의 다른 부동산에 대하여 최선 변제하는 것을 원칙으로 한다고 아무리 적어봐야 법적으로는 먼저 세든 부동산부터 정리가 끝나고 나야 민사소송으로 나머지 미 변제금액에 대한 승소 판결받고 그 다음에 부동산 압류 등을 진행해야 하는 데 기족명의 재산은 거의 불가능하고요.  그 때쯤 되면 거의 모든 부동산이 다른 사람에게 넘어가거나 남는 데 없죠...  별의미는 없지만 심리적인 면에서는 그런 특약을 받아두는 것도 나쁘진 않겠죠...안전하게 보호받을 방법은 그 쪽 부동산에 대하여 근저당설정 해 두는 거죠... 그렇게 해 줄까요... 근저당설정할려면 차용증 작성하고 근저당설정계약서 작성해서 해야하는 데 절대로 안해주겠죠...

 

2) 전세권 설정하면 주소이전 등에서 자유롭지만 비용도 들고 집주인이 서류도 해줘야 하고 집주인이 엄청 귀찮아 하죠... 게다가 비용은 누가 부담하죠... 전세권 설정할려면 등록세도 들고 법무사 비용도 들고요...  하지만 주소이전하고 확정일자 받아두면 나중에 경매 진행시 전세권과 비슷한 대항력이 있습니다...

 

3) 만약 부동산 경기 침체로 대출회수 들어오고 이자율 올라가고 하면 뒷감당 하기 힘들겁니다...그러지않기를 바래야죠...

 

* 저의 답변은 관련 법령 및 관련예규 등을 바탕으로 임의 해석한 사항으로 해당관청에서는 달리 해석할 수도 있습니다.  법률적인 결정을 하시기 전에 해당관청의 유권해석을 받아두는 것이 후일을 위하여 유리하실 것입니다

 

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서울에 전세를 구하는 것인가요?

그렇다면 4천만원까지는 소액임차로 최우선변제되니 너무 걱정하지 마세요.

융자가 많이 낀 경우 아무 생각없이 전세금을 낮추는게 아니라

소액임차로 융자보다도 우선적으로 전세금을 확보할 수 있는 선으로 낮추는 것이랍니다.

 

다만 지금 주의하실 점은

실소유자가 누구이던지 간에

결국 등기부등본상 주인은 다른 사람이므로

등기부등본산 주인에게서 실소유자가 위임장을 받아

(인감도장 찍힌 위임장, 인감증명서까지 확인)

이것이 합법적인 계약임을 분명히 해둬야 합니다.

 

그럼 이제 질문자님 궁금증에 답 드립니다.

 

1. 임대차 계약서 상에

   임대인은 본 부동산에 대해 포기(매매,경매진행,기타 등등)할

   경우 본인명의/가족명의의 소유재산/부동산 에서의 최우선적인

   보증금 전액 변제를 원칙으로 하며, 이에 따르는 법적인 강제성에 대해

   허가/동의 함을 기본 조건으로 하여, 이 계약에 합의 한다.

내용을 임대인 자필로 싸인과 도장 날인을 받으면 안전하게 보호 받을수 있을까요.

à 실소유자, 즉 대리인의 재산에 대해 경매를 진행한다는 점을 명기하세요.

일종의 각서가 되어 효력 있습니다.

 

2. 전세권 설정을 받아둘 예정인데. 확정일자에 비해 경매같은 문제가 생겼을 경우

    어떠한 대응력이 있는지 알고 싶습니다 ^^

à 전세권 설정은 확정일자 우선순위에 변화를 주지 않습니다.

다만 앞서 말씀드렸으니 소액임차는 최우선입니다.

단 극히 드문 일이지만 만약 국가에 밀린 세금 등이 있다면

소액임차도 그 빚(?)에는 밀립니다.

 

3. 현 상황으로 봤을때 임대인은 돈을 크게 안들이고 빌라를 구입하여

    부동산 투자 차원의 활동을 하고 있는것으로 보이는데,

    여러분 생각은 어떠하신지 알고 싶습니다 ^^~

à 우리나라에서는 거의 대부분의 사람들이 이런 식으로 부동산 투기를 합니다.

융자 끼지 않고(그것이 분양받은 새 아파트라면 중도금 대출)

생짜로 돈 모아서 집 사기는 어렵습니다.

여기까지는 집값이 워낙 비싼 한국에서 자기집 마련을 위한 정상적인 과정입니다.

문제는 그렇게 융자를 끼고 집을 사도 이자가 부담되어서

혹은 실수요가 아닌 그야말로 투자를 목적으로 하여 집을 구입한 까닭에

결국 집주인들은 본인들도 전세를 살면서

자신들의 집은 전세를 주는 상황이 벌어집니다.